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【干货分析】2016智库报告称:澳洲房产投资价值长期增长走势不可逆转!
2016-12-08作者:澳居乐业

 



 澳洲移民委员会的一份最新报告指出 


未来50年里,每年需要25万移民来提振经济,移民对澳洲的经济贡献多年来一直被严重低估。根据澳洲统计局的最新数据显示,在2014至2015财政年度共有27872名中国人移民澳洲,也就是说每年2.7万中国人拿PR。

房屋与所有的商品一样遵循供需关系决定价格的基本市场规律,依附于不可再生的土地资源的房屋,房屋有着不断增长的人口的市场需求,加上历史遗留的与人口数量不配套的住宅缺口(以悉尼为例,否则政府也提不出来66.4万套这么精确的数字!)实在很难找出房价下跌的理由。

 




 1 房产刚性需求  

在房地产市场中,“刚性需求”这个词想必大家十分熟悉,也成为澳洲首府城市公认地产增值的根本原因。

 

澳大利亚具有良好的的移民环境和鼓励性的生育政策,因此带来相当可观的人口增长速度

 

另一方面,澳洲的国际教育地位,以及八校联盟的顶尖大学资源促使留学人数持续增长

 

在过去十余年,国人选择到澳留学的人数每年均以20%的趋势增长,双方的联系纽带不断加强。

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根据澳大利亚统计局最新数据显示,在2016年2月16日澳大利亚人口突破2400万大关,比官方预测提早了17年。

 

据ABS澳洲统计局预测显示,2018年澳洲人口将突破2500万,未来两年内新增的移民人口有望高达50万人,供需矛盾依然在短时间内难以解决。


 2  新建房屋数继续下降 

根据澳洲权威网站Property Council of Australia显示,新建筑房屋合约量在去年10月份达到最高值237,242套,并开始持续下降,因此可预见未来澳洲的房地产市场依旧会处于供不应求的状态。

 

澳洲国家住房供应理事会预测:

至2036年,悉尼需要新建77万套住宅,比当前住宅总量168万套增多46%。

到2051年,墨尔本人口将达到770万,需额外修建157万套住宅。

至2031年,布里斯班地方政府地区住宅房地产市场每年需要大约新增5430套住宅。

 

仅是每年的新增移民人口已经高于新建房屋合约数,更不用说每年新增本地人口、留学人口以及海外投资者等人群对于新建住房的需求。


 3  土地供应限制  

制约土地供应的原因主要包括以下几方面:政府提供的基础设施不足或落后;政府对于开发项目征收高税费;政府在土地分区、规划和建筑审批过程中的决定延迟。

 

以上因素使得澳洲的土地供应难以对上升的住房需求迅速做出反应。

 

澳洲政府严格的土地供应管制,澳洲房屋很少出现供过于求的问题,大多数首府城市的房屋空置率长期低于3%,因而澳洲地产被很多投资者视为具有投资价值和增长潜力的产品。

 


经济学人智库(EIU)发布了《中国海外投资指数》报告,该指数在2013年首次推出,将全球67大经济体对中国企业投资的吸引力进行排名。根据今年的报告,澳大利亚排名第三。 排名前十的分别是美国、新加坡、澳大利亚、加拿大、瑞士、日本、中国香港、韩国、挪威、丹麦。

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澳大利亚和韩国的排名有所提高,这主要得益于2015年两国与中国签订的自由贸易协定,这两个国家都名列前十名的榜单之中。



中国中产阶级可能不担心澳洲有房产泡沫

 

他们认为无论澳洲的房价有多夸张,都不会有中国那样夸张,而买房的很大原因也是为了子女上学做准备。

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他们更担心的是国内市场

 

北京的顶尖分析师Rosealea Yao称中国的房产市场已达到顶峰,这是很不寻常的。今年房产市场的短暂飙升主要是由于政府的信贷刺激,这相当于“花明天的钱”。

 

Yao预测明年初国内房产销售会出现较大下滑,这主要是因为建筑活动和销售量在未来几年不太可能增长太多。相比之下,购房者仍然将澳洲视为一个在投资和置业方面前景积极的地方。

 

 ★判断市场是否健康的一个关键因素是年收入和房价的比率★ 

在澳洲,人们买房子的钱平均约等于10到20年的收入

而在中国则接近50年的收入

在澳洲,租金平均回报率为4.5%

而在中国,租金回报率平均是2%

 

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从过去若干年到现在,澳洲主要首府城市的房地产的根本规律没有发生变化,一直是供不应求,供需矛盾还有越来越强烈的趋势。

 

投资需要抓住客观规律,澳洲首府城市住宅市场的供需矛盾有据可查,未来价格走势自然清晰明朗。本质规律看准了,其他外在因素只会起到轻微短期影响,长期增长走势不可逆转。


 




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